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Seja qual for a necessidade da legalização, auxiliamos nossos clientes desde o entendimento da situação, documentação e projetos necessários para aprovação. Elaboramos toda documentação para regularização de construções, averbações, obtenção da Carta de Habitação(Habite-se), parcelamento de solo(desmenbramento/remembramento), escrituras, procurações, certidões Negativas de Debitos do INSS.
Se você tem uma construção, ampliação ou reforma não regularizada, evite multas e dificuldades na venda, faça contato e regularize conosco. Processo agil e rapido!
Quem pretende vender ou comprar um imóvel deve ficar atento aos problemas com irregularidades de documentos. Quando o imóvel não está em situação perante o município, as transações são comprometidas.
Nem sempre o processo será tão simples, mas ao deixar a situação do imóvel em dia, você garante que não perderá tanto dinheiro na venda e nem sofrerá penalizações.
O que é Regularização de Imóveis?
A regularização dos imóveis irregulares tem como objetivo legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da lei de zoneamento e do Código de Obras e Edificações.
As situações mais comuns de irregularidade são infrações em relação aos recuos e ao uso do imóvel, desde que permitidos na zona em que estiver localizado. Exemplos disso são corredores laterais que têm medidas menores que as mínimas permitidas pelo Código de Obras e Edificações.
Por que Regularizar o seu imóvel?
Ter o imóvel em situação regular significa que o mesmo atende aos parâmetros urbanísticos definidos em lei e que o IPTU que recolhe é o equivalente à área que possui.
Isso também é importante para o Poder Público, uma vez que o atendimento aos parâmetros urbanísticos significa que o imóvel e o proprietário colaboram para a salvaguarda do bem estar coletivo e para a boa qualidade do espaço urbano, e que o recolhimento do IPTU incidente sobre a área aprovada atesta que não há sonegação ou cobrança injusta por parte da Prefeitura.
Já para o proprietário, a regularidade do imóvel confere o direito real à propriedade, uma vez que, para averbar o mesmo em cartório, é necessária a apresentação da Certidão de Construção emitida pela Prefeitura, documento esse que só é disponibilizado para os imóveis em situação regular.
Da mesma forma, um imóvel em situação regular também está apto a ser usado para fins comerciais, uma vez que o Alvará de Funcionamento só é emitido quando atestada a regularidade do imóvel. Dessa forma, fazer a regularização do imóvel é de interesse de todos: do proprietário, da coletividade e do Poder Público.
A regularização do imóvel tira-o da clandestinidade. Caso a propriedade estiver irregular ela poderá passar por fiscalização e vistoria a qualquer momento. Constatadas as irregularidades o proprietário pode não somente ser multado, mas também pode ter seu negócio fechado.
Estando regularizada a situação do imóvel, o responsável pode, enfim, registrar a propriedade. Passando por esse processo, o imóvel passa a ser legalizado paro o funcionamento da atividade comercial(caso seja a situação), ter acesso a financiamentos de banco, entre outras coisas.
O CREA(Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) é responsável pela fiscalização constante, certificando se as obras que estão em andamento estão sendo, de fato, fiscalizadas por um profissional da área, podendo este ser um Arquiteto ou Engenheiro Civil.
A partir disso o CREA checa a disponibilidade das ART´s(Anotação de Responsabilidade Técnica) da planta e do andamento da obra, assim como a placa de obra. Feito isso, o fiscal responsável elabora um relatório de visita com o profissional responsável pela obra.
Tendo qualquer irregularidade, o dono da obra é notificado e a partir do informe possui um prazo para regularizar a situação. Se este não for cumprido, o proprietário fica sujeito à multa.
A prefeitura pode vir a fazer uma vistoria na obra em casos de denúncias. Se for encontrada irregularidades o proprietário receberá as devidas penalidades. Quando não há nenhum caso de denúncia, a prefeitura faz a fiscalização somente quando a obra está em processo de regularização.
O que pode deixar meu imóvel irregular?
Muitos fatores podem deixar seu imóvel irregular, pois isso basicamente significa que ele não está com a documentação em dia com a prefeitura. Entender quais são as pendências que estão impedindo a regularização do imóvel é importante para conseguir definir qual medida mais adequada.
A Prefeitura precisa estar ciente de qualquer obra, alteração ou modificação que ocorra em sua residência. Seja construção total ou parcial, ampliação, abertura de logradouros, demolição (deve sempre existir o projeto de demolição).
Regularização propriedades
Ao adquirir um imóvel, a recomendação é que o proprietário verifique a matrícula do imóvel. O documento pode ser emitido por qualquer pessoa no cartório de registro de imóveis.
Com a matrícula do imóvel é possível conhecer o histórico da edificação (antigos proprietários, se o imóvel está penhorado, entre outras informações) e quem é o real responsável pelo imóvel.
Sabendo quem é o proprietário, e que este esteja disposto a vender o imóvel, é necessários que ambas as partes assinem a Escritura Pública de Compra e Venda no cartório. Feito isso, é requerido que esta escritura seja encaminhada ao cartório de Registro de Imóveis para ser efetivamente registrada.
O novo comprador só passará a ser o proprietário após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, assim como consta no art. 1.245 do Código Civil.
Ou seja, qualquer contrato particular de compromisso de compra e venda não possui o menor valor legal nesse tipo de transação. Sendo assim, é extremamente arriscado confiar apenas nesse tipo de documentação, é melhor fazer tudo conforme explicita a lei.
Como regularizar se o imóvel não possui escritura
A Certidão de Matrícula, também chamado de escritura do imóvel, é um documento que deve ser registrado no cartório de imóveis. É ele quem regulariza a situação da propriedade e certifica quem é o verdadeiro proprietário. Então, quando um imóvel não possui a escritura, o proprietário pode correr sérios riscos, incluindo a perda de imóvel.
Não tendo a Certidão de matrícula, a venda ou compra da propriedade só pode ser realizada com o chamado “contrato de gaveta”, que também é conhecido como Contrato de Compra e Venda.
Se possuir um imóvel sem a matrícula é possível regularizar a situação – mas fique sabendo que o valor não é dos mais baixos. O preço para emitir a escritura chega a 4% do valor total da propriedade/imóvel, além de uma taxa que costuma ser cobrada com o valor de, no mínimo, mil reais.
Tipos de regularização
Existem diferentes tipos de regularização para o imóvel. Entenda cada um deles e saiba como manter sua documentação em dia:
Regularização terreno
Para a regularização do terreno é preciso ter o registro em cartório. Procure o Cartório de Registro de Imóveis para saber os procedimentos pertinentes.
Se você planeja dar início a alguma construção é preciso apresentar o projeto para a prefeitura com todos os documentos pertinentes exigidos, assim que o projeto para construção do imóvel for aprovado pela prefeitura, o Alvará de Construção é expedido e automaticamente pode ser iniciada a obra.
Depois de realizada a construção da edificação e mais a aprovação do órgão responsável, é possível obter a Certidão de Construção e o Habite-se. Somado a esses documentos, é preciso averbar o terreno no cartório da Certidão Negativa.
Regularização IPTU
No Fórum alguns editais de atas públicas informam a população sobre os leilões de imóveis que estão penhorados pela não quitação do pagamento do IPTU – Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana.
Se esse for o seu caso e a sua propriedade estiver penhorada por essa razão, não há motivos para entrar em pânico, pois há a possibilidade fechar um acordo com a prefeitura municipal. É possível parcelar a dívida para tornar o pagamento acessível e, assim, regularizar a propriedade novamente.
Para isso fechar esse acordo basta se dirigir ao departamento jurídico da prefeitura e relatar o ocorrido, falando sobre as intenções de parcelamento da dívida. O departamento jurídico verificará e informará as possíveis condições de acordo. Estando o acordo estabelecido, enquanto este estiver sendo cumprido o imóvel não poderá mais ser penhorado.
É claro que o recomendado é pagar os impostos sem atraso, mas sabemos que nem sempre isso é possível e se por alguma razão financeira o pagamento for atrasado e o débito for cobrado judicialmente, um acordo pode ser a melhor opção para esse momento.
Regularização Edificações
A regularização das edificações irregulares é um processo legal a qual a Prefeitura exige a adequação das obras para garantir a estabilidade, a permeabilidade, a acessibilidade, a segurança, a higiene, a salubridade e a conformidade do uso, assim como somente será admitida a regularização de edificações que abriguem usos permitidos na zona de uso pela legislação de uso e ocupação do solo.
Sem a edificação regularizada, o proprietário pode correr o risco de levar multas e em casos mais graves ter seu negócio fechado, não podendo também registrar seu imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Quaisquer alterações que o proprietário desejar fazer no seu imóvel não poderão ser realizadas sem a autorização da Prefeitura. Fazer mudanças sem a autorização deixará o seu imóvel irregular automaticamente e você ficará sujeito à multa.
Então, ao realizar qualquer mudança − seja mudar alguma dimensão da sala ou cozinha, por exemplo − é preciso do documento de averbação do imóvel. Ao averbar um imóvel as mudanças na planta passarão a constar no registro da propriedade tais modificações.
Para realizar a averbação do imóvel é preciso apresentar o novo projeto. Além disso, alguns outros documentos são necessários: requerimento firmado pelo dono (com endereço, estado civil, CPF, profissão) e este deve mencionar o valor da construção; planta da edificação aprovada pela Prefeitura; certidão de conclusão da obra; entre outros documentos.
Regularização Prefeitura
Para regularização imóvel perante a prefeitura é preciso passar por algumas etapas. A primeira delas é dar entrada no Cartório de Registro de Imóveis do seu município. Para efetuar o cadastro é preciso possuir o Contrato de compra e venda e requerer a emissão da matrícula da propriedade.
Tendo esse documento em mãos já é possível solicitar o Alvará de Regularização ou o Habite-se. Este último é requerido quando já existe uma edificação, no tópico seguinte iremos discorrer mais sobre ele.
Tendo algum desses dois documentos em mãos, a sua propriedade já está legalizada perante a prefeitura, o próximo passo é reservar uma data na Receita Federal para conseguir a CND (Certidão Negativa de Débitos). Esse documento prova que o proprietário está regularizado no INSS (instituto Nacional do Seguro Social).
Em casos de modificação do imóvel é necessário realizar a averbação da construção. Diferentes documentos podem ser exigidos nessa etapa dependendo das características do imóvel.
Em resumo, você irá precisar: dar entrada no Cartório de Registros de Imóvel, possuir o Contrato de compra e venda, ter a escritura do imóvel, a matrícula a ser regularizada, planta do projeto, alvará de construção, alvará de regularização ou Habite-se e a CND (Certidão Negativa de Débitos).
Regularização Habite-se
O Habite-se é um dos documentos indispensáveis para a regularização de imóveis. Emitido pela prefeitura, esse documento atesta que a edificação foi construída perante todas as exigências do município, não apresentando nenhum risco ao local e, assim, podendo ser finalmente habitada.
Não possuir o habite-se é extremamente desvantajoso para o proprietário: ele passará a ter pendências com o Estado e poderá receber multas, além de não ser possível realizar a venda do imóvel e a propriedade se desvaloriza no mercado imobiliário. Para conseguir a emissão do Habite-se é necessário:
No entanto, protocolar todos esses documentos não é a garantia que o proprietário receberá o Habite-se. A prefeitura é responsável por realizar uma vistoria para determinar se a habitação realmente atende todos os pré-requisitos.
Se todos os itens da vistoria forem aprovados, apenas a partir daí, que o proprietário receberá o documento. É preciso salientar que cada município possui a sua própria condução referente o processo para adquirir o Habite-se.
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